Какие обременения и ограничения прав могут быть у земельного участка и как о них узнать

Какие обременения и ограничения прав могут быть у земельного участка и как о них узнать

В основном обременения и ограничения прав на землю такие же, как у другой недвижимости, - аренда, ипотека, арест и др. Но есть и особенные ограничения - например, виды разрешенного использования.
О многом (ипотека, сервитуты, арест и т.п.) можно узнать из ЕГРН. Вы можете проверить сведения на сайте Росреестра, а потом заказать выписку. Некоторые данные (например, те же виды разрешенного использования) есть на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.
Информацию об ограничениях и обременениях можно уточнить у собственника (например, о краткосрочной аренде).
1. О чем можно узнать из ЕГРН
Поскольку права на недвижимость (обременения) и их ограничения нужно регистрировать, из ЕГРН можно узнать почти обо всем, что может помешать вам приобрести земельный участок, пользоваться или распоряжаться им (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
В частности, в реестре фиксируются:
1)категория земель и вид (виды) разрешенного использования (кроме вспомогательных видов разрешенного использования) (п. 1 ч. 2 ст. 7, п. п. 3, 4 ч. 5 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 2, 3 п. 22 Порядка ведения ЕГРН);
2)ограничения в зонах с особыми условиями использования территорий (п. 5 ч. 5 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимости);
3)сервитут или публичный сервитут (п. 1 ст. 274 ГК РФ, п. п. 1, 3, 17 ст. 23 ЗК РФ, п. 72 Порядка ведения ЕГРН);
4)ипотека (п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, п. 72 Порядка ведения ЕГРН);
5)аренда сроком от года (п. 2 ст. 22, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 72 Порядка ведения ЕГРН);
6)арест (ч. 13 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 72 Порядка ведения ЕГРН).
Справочно сведения можно получить бесплатно на сайте Росреестра - в сервисе справочной информации по объектам недвижимости в режиме онлайн. Если хотите иметь на руках еще и подтверждающий документ, закажите выписку из ЕГРН.
2. О чем можно узнать из публичной кадастровой карты
Публичная кадастровая карта размещена в свободном доступе на сайте Росреестра. В ней нет подробной информации об обременениях, и сведения в ней носят только справочный характер. Но с ее помощью удобно оценивать участок в соотношении с расположенной на нем недвижимостью и соседними участками. По карте можно узнать, в частности (пп. 23, 24, 28 п. 1 Состава сведений, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 17.03.2016 N 145):
1)кадастровый номер участка. Зная его, легче заказать выписку. Если вы будете заказывать ее по адресу, рискуете получить документы не на тот участок, который вам нужен;
2)категорию земель;
3)виды разрешенного использования земельного участка.
3. Что можно узнать у собственника
Если вы намерены купить земельный участок или получить его в пользование, можете спросить у собственника:
1)не передан ли участок в аренду или в безвозмездное пользование третьему лицу без регистрации. Например, аренда сроком до года, по общему правилу, не регистрируется (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Поэтому из ЕГРН о ней вы не узнаете. Также не регистрируется аренда земельного участка, если договор возобновлен на неопределенный срок. Такой вывод сделан в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 в отношении аренды здания, возобновленной на неопределенный срок. Полагаем, что его можно применить и к аренде земли. Также возможны случаи, когда договор заключен на год или более, но тем не менее не зарегистрирован;
2)не отправляли (подавали) ли в орган регистрации прав документы о регистрации каких-либо обременений или ограничений. Дело в том, что доставка документов в территориальный орган Росреестра требует определенного времени (в зависимости от способа подачи). Регистрация осуществляется в определенные сроки после приема заявления и документов (ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости). Более того, ее могут приостановить по разным основаниям (ст. ст. 26, 30 Закона о госрегистрации недвижимости). Поэтому может быть такое, что
документы на регистрацию уже отправили, но они еще не дошли или дошли, но решение по ним пока не принято.